广州二次土拍：白衣苍狗

　　秋分已过，依旧温暖如春的南国花城，因着一场土拍，透出丝丝寒意。

　　  “我们是想过这次拍地会遇冷，但没想到冷到这种程度。之前有几块地想拿的，后来觉得争不过央企国企这些企业，就没有去报。”广州第二轮集中土拍结束后，一家房企投拓部门负责人吴磊（化名）如此说道。

　　  吴磊所在的企业是一家民企，规模中等，在广州这次集中土拍中，他们报了三宗地块，拿到其中一块。用吴磊的话说，“我们发展一直比较稳健，三条绿线，市场不好、大家都谨慎拿地的时候，对我们而言反而是个很好的机会。”

　　  “很多房企不是不想拿地，是没办法拿。”吴磊告诉乐居，集中供地差不多同时开展，除了广州，其他一些城市也在拍地，有的房企资金一下调转不过来，想拿也拿不了。这时，部分有央国企背景的开发商和发展稳健资金实力雄厚的民企，会占据很大优势。

　　  无疑，集中供地政策的实施正在加速行业洗牌。但如吴磊所在企业一样，能够在整体市场降温之时，抓住机会逆市拿地的，却并不多。

　　  过半流拍，民企纷纷躺平

　　  这轮集中土拍“遇冷”在预料之中。拍地结束，大多数人也都和吴磊的反应相同。

　　  “没想到这么冷。”

　　  48宗地块，成交23宗，过半地块惨遭流拍，流拍率达52%。根据克而瑞数据，扣除勾地影响，实际流拍率达78%、平均溢价率2.3%。此外，成交地块中，低溢价率（<1%）成交的占比90%。< p="">

　　  起拍总价超1124亿元，最后成交总价仅为569亿元。与今年4月份首轮集中土拍成交906亿元相比，广州这次拍地可谓是大写的“凉”。

　　  其中增城是重灾区，流拍15宗，流拍比例超过70%。而让人意想不到的是，原以为竞争会十分激烈的黄埔科学城香雪地块，这次也爆冷流拍。

　　  同样命运的，还有番禺大石街飘峰路西侧地块一和地块二，这两宗地块分别有7家和6家房企报名，但未有一家报价，结果双双流拍。

　　  有着“广钢新城最后一块宅地”之称的荔湾广钢新城地块，也没有迎来想象中的热度。地块采取“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式出让，仅保利和中海两家企业报名，经过两轮竞价就被中海以总价63.24亿元斩获，成交楼面价28663元/㎡，溢价率0.32%。

　　  此外，该地块比较特殊，需配建广钢公园、两所学校、社区服务中心等，据广州中原研究发展部测算，地块光配建就达到8亿元，实际拿地成本并不低。

　　  另据坊间消息，广州拍完地第一天，有部分已经打算翌日拿地的房企，看到首日情况后，临时取消了拿地计划。

　　  乐居在跟广州一家本地小房企聊天时还了解到，他们在土拍中报名了黄埔一宗地块，但未参与竞价。其觉得，“我们本身是小开发商，实力不够，可能没有太大机会，索性就没报价。”这宗地块最终被央企拿下。

　　  整体来看，拿地企业中，央企国企占据大头，民企则纷纷躺平；市属企业的出现，更显得托底意味十足。地块高溢价出让销声匿迹，竞价两个多小时、180多轮的现象不再，多数地块只有一家企业报名，没有一块进入摇号，也没有地块创下地价记录、楼面价新高。

　　  而且“过江龙”不见踪影，联合拿地貌似也不那么“时兴”了。

　　  还记得4月那场集中土拍中，广州迎来多家新晋“过江龙”，包括联发、正荣、天地源、力高、上坤等在内的房企均首次入穗，有的刚进广州就拿了两块地。联合拿地如越秀+中铁建、招商+弘阳、融创+厦门国贸、广晟地产+中铁建、上坤联合体等也是一大看点。

　　  然而这一次，房企热情锐减。此前积极拿地的招商、珠江投资、金地、深振业、新鸿基、卓越、合生、金融街等一众房企，均选择了集体“躺平”。

　　  白衣苍狗，市场难料。

　　  门槛更高，限制更为严格

　　  土拍遇冷，业内分析主要有几个方面的原因：

　　  首先就是资金问题。目前房企在资金方面普遍吃紧，随着政策调控，银行贷款额度紧张，放款时间明显拉长，市场成交下行，导致开发商回款压力增加，资金压力进一步提升，拿地热情大大降低。

　　  地产经济学家邓浩志认为，“扩充土地储备已经不是当前多数房企的首要任务。大部分房企近期在土地市场已经偃旗息鼓，转为以保卫企业现金流为主。所以近期土地市场冷遇在全国多数城市可见。”

　　  其二，第二轮集中供地增加了许多细则，相比此前门槛更高，限制也更为严格。比如参与土拍的房企要严查购地资金来源，“这可能是广州等热点城市土地市场冷却最主要的原因。”

　　  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：过去，拿地靠融资，这是行业潜规则俗称“前融”。一宗地10个亿，老板只拿两个亿，剩下的全靠融资。“如果要求自有资金拿地，相当于土地市场的规则发生很大变化，甚至是颠覆性的变化，让开发商非常不适应。”

　　  还有一些地块出让条件严格，硬性要求多。如上述提到的荔湾广钢新城地块，要求配建广钢公园和学校，8亿元配建成本可不是随便一家开发商就能拿出来的。黄埔科学城香雪地块由于靠近济广高速，车流量非常大，因此需要修建总造价3818.8万元的全封闭隔音屏，并且新房限售价格仅为38051元/㎡，这两项加起来，开发商头都大了。

　　  黄埔和南沙多宗地块则都有限售规则，地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于50%。

　　  同时，相较于第一轮集中土拍，本轮同区域地块起拍价格大幅提升。“比如黄埔科学城：第一批黄陂地块起拍价为19444元/㎡，第二批班岭村西侧地块为21979元/㎡，上涨13.04%。再比如番禺创新城，第一批起拍价为17988元/㎡，第二批为23000元/㎡，上涨27.86%……”邓浩志说道。

　　  李宇嘉也称，这样做的直接结果，就是开发商拿地积极性明显的下降了。因为地方政府不愿意损失地价，还要通过配建，让土地价值最大化地挖掘出来。“开发商估计未来还要限房价，所以拿地的积极性就低了。”

　　  面对严苛的出让条件以及未来市场的不确定性，不少房企都选择“避而远之”，这导致土地市场萎靡，流拍频现。

　　  “游戏”规则是否会变？

　　  第二轮集中供地热度下降，广州并不是个例。从目前全国已完成集中土拍的其他城市来看，多个城市表现都不大乐观：

　　  杭州10宗竞品质地块全部流拍；福州原本准备出让26块地，临时取消7块；天津61宗集中供应宅地，19宗地块因故停牌；济南挂牌108块地，开拍前仅剩76宗；重庆原本挂出42宗土地，临时终止9块，最终流拍率达33%。

　　  根据此前消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。这也让房企在拿地上显得更为谨慎，且部分房企在拿地上受到一定限制。

　　  在此背景下，开发商对后市预期普遍看淡。一家开发商的投拓部人员直言：“如果政策不变的话，四季度的第三轮集中拍地应该会更冷。”

　　  有业内人士预测，此次拍地过后，有关集中供地的政策可能会微调，比如条件不那么严格，起拍价不那么高等等。

　　  但李宇嘉认为，“短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了。不过，地方政府可能会调整出让规则，比方拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。估计，三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。”

　　  中原地产项目部总经理黄韬表示，政府强调“房住不炒”，全国都是一样，不是针对广州，也不是针对某个市场，其实是针对整个大的环境。

　　  对于今年是否还有第三轮集中供地？黄韬判断：可能性很小。

　　  “从制度上来说，是不超过三次集中供地，但是并不代表一定有第三次。从4月和9月的供地节奏来看，分别赶在5月和11月之前，这个时间点可以说是政府有意而为，是对开发商销售有帮助的情况下去设定的。因此，年底是否还有第三场，这个还很难讲。”

　　  不过，吴磊向乐居透露，他们收到的消息是，下半年还会有第三轮集中供地，但什么时间不清楚。“我们已经在准备第三轮集中土拍了，至于具体竞拍地块，还要看政府的一个供地情况，总之会积极参与。”

　　  吴磊表示，“我们比较看好广州未来的市场，基本面是没问题的，包括人口流入、城市发展等都不错。接下来还会有继续拿地的打算，但在地块选择上，会比之前更加谨慎。”